永慶代銷總經理葉凌棋》30歲前如何買第一棟房

30歲前如何買第一幢房？

近10年來房價連番上揚，讓人大喊吃不消！但是，30歲前後的年輕人，成家、立業，人生正揚帆，即使薪資、財務能力有限，卻依然對「買房」這個人生獨立象徵，心存希望。

一間房子，背後就是一個關於幸福的夢想！除了擁有房子產生的安定感外，數百萬到數千萬的房子，更被多數人視為一生中能存下的最大資產、最完美的財務保障，一間房，讓人生感性與理性需求統統都到位。

但是，房價一年還比一年高、薪水卻是一步一步漲不動。根據國泰房地產指數顯示，2013年第1季與上1季（2012年第4季）、去年同季（2012年第1季）比較，均呈現價量俱揚的走勢，其中又以桃竹地區漲幅7.38％、新北市地區4.98％與高雄地區3.79％，居單季漲幅前3名。

原本對政府實施奢侈稅，能有效壓抑房價、讓房市回歸正常可親價位的期待，也隨屆滿2年期限而破滅，根據《住展雜誌》調查，2年來只見成交量萎縮，但台北市預售屋、新成屋依舊見回不回，每坪單價來到81.6萬元，新北市則為每坪39.1萬元，分別漲了20.71%與24.13%。

反觀平均薪資增漲情況，扣除消費者物價指數的影響，主計總處公布今年第一季的實質平均薪資為5萬3689元，不僅比去年同期減少1.64%，也創下近4年來新低。

房價一直飆、薪水漲不動，30歲想買到第一幢房的夢想，難道只能是腦海裡的春秋大夢？該如何才能讓買屋夢想成真，完成「安居才能立業」的心願呢？《30》邀請永慶代銷總經理葉凌棋為年輕人問診，開出買房的夢想藥方：

Q現在可以買房嗎？會不會買在房價最高檔？

年輕人的購屋大夢第一問，台灣經濟狀況明明不太好，大家的薪水也都漲不了，但依然不見房價鬆動，即使有奢侈稅、房貸限縮等政策性抑制，效果也不明顯，除了大台北地區外，連桃園、新竹、高雄等地也輪流漲了一波。在這種情況下，該進場買房嗎？還是該再等一等？

葉凌棋的看法是，每個年代都有每個年代的機會與挑戰，不要因為抱怨房價高，而放棄自己的未來！如果說現在房價高，買不下手，那麼父母那一代房價或許沒現在高，卻要負擔5％-8%以上的高房貸利率，加上薪水也沒比較高，「如果他們都能存房了，你該為了抱怨，而讓人生一直停滯不前嗎？」

葉凌棋說，其實你不一定要真的買房，但請一定要為自己設定「30-35歲實現買房夢」的目標跟計畫。房子最可愛的地方，就是會讓你為了它而努力存出第一桶金，人家說「有恆產者，則有恆心。」當目標明確時，才會勇於追求，才知道要達成目標，還缺什麼、還要加強什麼？

很多年輕人都覺得現在房子貴、買不起房子，即使不吃不喝十幾年，也無法在台北市安身立命，因此一直在等待房市崩盤、低點切入的好機會。但是，一旦房價崩潰，你真的敢買房嗎？

「我要以過來人跟大家分享『先存房、再養兒，買車延後，財富來』的經驗，」葉凌棋說，不管是在人生哪一個階段買房，都不會是在經濟寬裕無虞時做出的財務決策。

你要結婚養家、你要生子養女，接下來還要照顧年邁的父母、並為自己的退休做規畫，永遠都會有等著花錢的時刻，唯一最輕鬆的階段，就是單身，如果這時候，你不提前做好買屋準備，把每個階段要背負的責任錯開，那麼即使房價再便宜，你也會手忙腳亂、應付不來。

永遠都別小看自己賺錢的能力，30歲前後的階段，正是體力最好、最有學習智慧、也最具有升官、加薪本錢的時候。把儲蓄、繳房貸當作激勵自己賺錢的最大動力，當你在需要買房前，做好能力可及的財務準備，就趕緊買屋，因為房價不會等你賺到錢再漲，也不用冀望房價下來再買，因為精華地段的房價根本不容易跌，如果會跌，也跌不多。

該問的是，自己做好買屋準備了嗎？

Q購買力有限，該怎麼挑屋？

年輕人的購屋大夢第二問是，購買力有限，人生的第一間房應該從郊區外圍買起？還是以市區小坪數、低總價的產品為最佳選擇？還有沒有其他的選擇方向？建議的考量為何？

目前房市因價格持續盤整在高檔，許多買方心態轉為「先求有、再求好」，讓低總價、自備款門檻較低、高坪效的小宅產品成為最夯的產品，其實，這個挑選準則也適用在年輕人首購。

葉凌棋說，年輕人買房不要妄想一次到位，最好能先買小的、再換大的。根據統計，從結婚、生子到退休，人的一生會依各階段生活狀態有2-3 次換房需求，除非你超級富有，不然通常是由小換大，再由大換到小，也就是先由剛結婚時期的2房，到小孩稍大時換成3或4房，到退休後再換回2房。

不要在不適當的時候，幫自己買下過多負擔。有很多人認為，第一間房是「起家房」不能賣，一定要一次到位，大多都導致兩種結果：一是買不起，一直望屋興嘆；二是財務負擔太大，犧牲應有的生活品質。

一般來說，年輕人的首購預算，依地區不同有些差異，都會區約需1000 萬元，雙北市之外，大約落在400-800 萬元不等，這樣的預算，該怎麼挑屋？

葉凌棋的建議是，跟著交通走。過去買屋挑選地區，會先挑選有公車站牌的地方，隨時代變遷，慢慢進化到台鐵、高速公路，現在則是跟著捷運走，除了交通便利，方便上下班，還有省下買車、養車錢的好處。

捷運改變過去時間與空間的概念，攤開捷運圖，一條一條捷運線，大幅擴張了印象中的大台北腹地。

以前覺得土城很遠，單趟就要1 小時，現在坐上捷運，40分鐘內一定到；以前覺得北投、汐止、新莊、蘆洲不是在山的那一邊，就是在河的那一頭，現在轉乘坐捷運或是台鐵區間車，距離統統拉近了。

這些捷運到得了的地方，都還有很多3字頭的房子（詳見右圖），不論是買輕鬆、買生活機能、買便利，都足夠讓你買到2-3房的房子，還不超出預算。如果你不計較一定要住新屋，那麼當地許多1 字頭、2字頭的中古屋，也會跟你招手。

Q我想買屋，自住還是投資常打架，怎麼辦？

第一間房是成家立業的第一步，方便舒適當然是居住的最優先考量，但是人家又說，「買屋是這輩子唯一能賺大錢的機會。」如果買錯了，豈不是與致富機會擦身而過？在自住與投資之間，該如何思考，才能找到最佳平衡？

葉凌棋說，不要一直想著，要買以後會增值的房子，因為所有會增值的房子，現在都很貴，像是市中心、大安區，肯定增值空間大，但是買得起嗎？年輕人只有一筆資金，當然要好好善用，最好「先求保值，再求升值」，以需求導向來買屋。如果各方面都符合自住需求，像是生活機能方便、學區好等等，以後轉賣換屋時，不用擔心找不到人接手，自然買錯的機會就少。

「想要買到好房子是需要練習的，」葉凌棋建議，即使還沒做好購屋準備，也要先練習看房子。首先挑定幾個區域，沒有時間就逛逛售屋網站，在網路上看看別人對該地區或特定大樓的評價；有時間就自己收集DM、請房仲帶看，常常去看房子，愈看才會愈有感覺，愈看才能愈清楚自己喜歡的房子長什麼樣子。

這樣的好處是，一來可以掌握房價的變化，二來也可以培養挑屋的眼光。不管當下有沒有買房需求，或是想買房子、但是自備款還沒存夠，只要是未來有需要買房子的人，都應該養成看屋能力，才能在機會來臨時，立即判斷選擇，買到便宜好屋。

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