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優惠房貸最早是於1999 年推出,當時國內不動產已經歷超過10 年的谷底期,一蹶不振,為了鼓勵民眾購屋,政府多次提出政策性的優惠房貸,並且累計超過1 兆6 千萬元的額度。
優惠房貸提高購屋率
但推出之初,因為房市仍在谷底,市場反應並不熱烈,直到2003 年SARS 時,房價打到最低點,懂得敲算盤的購屋人發現「付租金與付房貸」的水準差不多,於是進場買屋,才正式掀起第4 波多頭的起漲行情。
近年政府提供的優惠房貸牛肉,包括內政部營建署「青年安心成家」方案,只要符合資格,一生共2 次2 年200 萬元零利率住宅貸款利息補貼;另有財政部500 萬元額度的「青年購屋優惠貸款」及內政部220 萬元「購置住宅貸款」等。
觀察歷年的優惠房貸政策,從早期只限首購族或低收入戶的家庭,至2008 年政策性房貸的資格,已放寬到只要是名下沒有不動產的新購屋者,都能申請。
這是由於低利率環境,銀行爛頭寸多,除了針對低收入戶的補貼外,很多銀行都能比照辦理政府推出的優惠房貸利率專案,也就是,相較之下,政策性房貸已經不算很「優惠」。
部分投資客認為,只要政府持續推出優惠房貸政策,對於雙北市以外的低房價區,如中南部或桃園等,勢必能帶動基本盤,維持一定的剛性需求;況且只要房價未大幅上漲,租金維持一定,就能維持基本投報率,吸引部分投資客與自住客。
別貪圖低利貸款
究竟該不該為了優惠房貸而購屋?關鍵仍回到當時房價所處的位置。以2000 年民進黨執政為例,當時國內景氣低迷、房價跌至谷底,政府為了刺激經濟、鼓勵民眾購屋,推出優惠房貸,是有其正當性。若是房價在低檔,自住客買進短期能享受到政府的補貼,中長期又能賺到增值利益。
但若房價已來到相對高點,就得換個想法。因為近幾年,全球景氣趨緩、台灣房價創下歷史高點,若單純只為了政府的優惠房貸購屋,卻不思考自己是否有能力負擔房貸,或是沒有想到萬一景氣持續低迷,工作可能不穩定,最後可能連房子都得賠上。
如果以年輕人能負擔總價500 ∼ 600 萬元房屋來計算,申請目前政府提供最優惠的「青年安心成家」方案,前2 年零利率,20 年約可享受到14 萬元的政府補貼,但此金額只占了房價的2 ∼ 3%。
如果只是想貪圖補貼,未計算自己負擔能力購屋,最終很可能因小失大,賺了利息、卻賠了房價。萬一利率開始往上走,造成房貸壓力越來越沈重,不僅生活困頓、日常生活及娛樂費用都得撙節,如此,也不能讓自己生活變好,甚至付不出房貸時,還得把房子賠進去。
最後,還是回老話題,買房子的核心原則是要有需求、有能力才買,千萬不要因小失大,賠了夫人又折兵。

 

 

 

 

 

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